Termőföld – elővásárlási jog gyakorlása – hatálytalanság vagy alanyváltozás

Avagy mit jelent a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 22.§ (2) bekezdése szerinti „szerződésbe való belépés”.

A Ptk. 6:223.§ (1) bekezdése egyértelműen rögzíti az elővásárlási jog megsértésével való szerződéskötés következményét. Az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. Ez meghatározza egyúttal a jogosult igényérvényesítésének a jogi kereteit is. Ha a jogosult él az elővásárlási jogával, vagy a Ptk. 6:223. § alapján sikerrel érvényesíti az igényét a bíróság előtt, akkor a tulajdonos és az eredeti vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan és az adásvételi szerződés – az elfogadó nyilatkozata folytán – a tulajdonos és közte jön létre. Az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt – az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével – annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. Az elővásárlási jog jogosultja akkor sem a tulajdonos és az eredeti vevő közötti szerződésbe „lép be”, ha a tulajdonos és az eredeti vevő felfüggesztő feltétellel (függő hatállyal) megköti a szerződést, és ezt közlik az elővásárlási jog jogosultjával.

A Ptk. 6:223.§-ának alkalmazásában tehát nem egy szerződésen belüli alanyváltozásról van szó, hanem két különböző, de azonos tartalmú adásvételi szerződésről. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) azonban más megközelítést alkalmaz, amikor a tulajdonos és az árverési vevő által már megkötött adásvételi szerződést kell hirdetmény útján közölni az elővásárlásra jogosultakkal [21. § (1) bek.], ha pedig az arra jogosult sikerrel gyakorolja az elővásárlási jogát, „az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be” [22. § (2) bek., 30. § (1) bek.]. Bár a Földforgalmi törvény rendelkezései a Ptk.-hoz képest lex specialis-nak minősülnek, a Földforgalmi törvény alkalmazására és értelmezésére is vonatkozik a Ptk. 1:2.§ (2) bekezdésében foglalt értelmezési alapelv, amely szerint a polgári jogi viszonyokra vonatkozó jogszabályokat a Ptk-val összhangban kell értelmezni. Ezzel nem egyeztethető össze olyan jogértelmezés, amely a Ptk.-ban világos tartalommal meghatározott jogintézménynek más joghatást tulajdonít. Ugyanaz a jogintézmény a jogalkalmazási gyakorlatban nem érvényesülhet két alapvetően eltérő tartalommal. Egy lex specialisnak minősülő jogszabályi rendelkezés értelmezése nem vezethet a Ptk.-ban szabályozott polgári jogi jogintézmény lényeges tartalmától eltérő eredményre.  Az elővásárlási jog megsértésének a szankciója ugyanaz kell, hogy legyen minden esetben: a relatív hatálytalanság. A Kúria Tanácsadó Testületének álláspontja szerint ezért a Ptk. 1:2.§ (2) bekezdése alapján a Földforgalmi törvény 22.§ (2) bekezdése szerinti „szerződésbe való belépés” a Ptk. 6:223.§ (1) bekezdésében meghatározott relatív hatálytalansági tényállásként értelmezendő.